Şufa (Önalım) Hakkı
Şufa hakkı bir diğer adıyla önalım hakkı adından anlaşılacağı üzere bu hak tanınan kişiye öncelikli bir alım hakkı tanır. Bu önalım hakkı paylı mülkiyete konu taşınmazların paydaşlarına tanınmıştır. Paydaşların sahip olduğu bu hak kanundan doğmuş olup herhangi bir kayıt olmadan kullanılabilir.
Şufa (Önalım) Hakkı Ne Zaman Kullanılabilir?
Paydaşlardan biri, paydaş olmayan birine kendi payını satmak istediği zaman diğer paydaşlar bu hakkı süresi içinde kullanabilirler. Yani bu hakkın kullanılması için paydaş olmayan birine satışın söz konusu olması gerekir.
Şufa hakkının kullanılması için sahip olunan tüm payın satışının söz konusu olması gerekmez. Kısmi satışlarda da kullanılabilir.
Şufa hakkı payın satışının paydaşlara bildirilmesinden itibaren üç ay içinde kullanılabilir. Bildirilmediği takdirde bu hak 2 yıllık süreye tabidir. 3 aylık ve 2 yıllık süreler hak düşürücü sürelerdir.
Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?
Şufa hakkının kullanılabilmesi için şufa hakkı sahibinin payı alan üçüncü kişiye şufa davası açması gerekir.
Şufa (Önalım) Hakkının Sınırları
Paydaşların kendi arasındaki bir satımda önalım hakkının doğması mümkün değildir. Yani şufa hakkı herkese karşı kullanılabilen sınırsız bir hak değildir. Şufa hakkı ancak kendisi de o pay üzerinde şufa hakkına sahip olmayan birine karşı kullanılabilir.
Şufa(önalım) hakkı payını satmak istemeyen bir paydaşı satışa zorlama yetkisi vermez. Sadece paylı mülkiyetin sıhhatine zarar gelmesini önlemek amacıyla satımın paydaşlar arasında olmasını sağlar.
TMK m. 733– Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Her ne kadar paylı mülkiyete konu bir taşınmazın payı üçüncü bir kişiye satımı söz konusu olsa da kanunda açıkça belirtildiği gibi cebri artırma yoluyla yapılan bir satışta şufa hakkının kullanılması söz konusu olamaz.
Kanuni ve Sözleşmeden Doğan Şufa (Önalım) Hakkı
Türk Medeni Kanunu madde 735’te düzenlenen sözleşmeden doğan şufa hakkı, tapu kütüğüne şerh verilerek şerhte belirtildiği şekilde kullanılabilir. Şerhte şufa hakkının nasıl kullanılacağı belirtilmediği takdirde üçüncü bir kimseye satımındaki şartlar baz alınır.
Sözleşmeden doğan şufa hakkı en fazla 10 yıllık olabilir.
Kanuni şufa hakkı ise yukarıda belirttiğimiz gibi paylı mülkiyette ortaya çıkan ve kullanılması için herhangi bir şerh veya kayıt konulmasına gerek olmayan paylı mülkiyet gerçekleştiği anda sahip olunan bir haktır.
Şufa (Önalım) Davası Nerede Açılır?
Şufa davası bu hakkın kullanılması istenen taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılabilir.
Soru1- Satış esnasında paydaştan imza alarak şufa hakkını kullanmasını önleyebilir miyim?
Eğer o satıştaki şufa hakkından feragat ettiğine dair açık bir ibare varsa o satış için şufa hakkı ortadan kalkar.
